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精神残疾人购房 定金退还有“讲究”

  记者 刘文新

  重庆市涪陵区一名二级精神残疾人,与房屋中介签订购房协议,支付业主定金1.5万元,其中5000元为业主转给房屋中介的中介服务费。其家属得知后,以患者是限制民事行为能力人为由,要求终止协议,退还定金,但业主只同意退还5000元。经重庆市涪陵区消委会多次调解,三方于1月11日达成协议:房屋中介将5000元中介服务费、业主将8000元定金,一次性退还给购房者。

  以病情为由拒绝履行购房合同

  周渝(化名)是一名二级精神残疾人,存在“适应行为重度障碍”,生活大部分不能自理,基本不与人交往,只能表达基本需求,能理解照顾者的简单指令,多数生活仍需他人照料。

  2021年10月27日,周渝在重庆市亚隆房地产经纪有限公司(以下简称亚隆经纪公司)相中一套二手房,便与该二手房业主刘女士、亚隆经纪公司签署《居间合同》,约定周渝向刘女士支付定金1.5万元,其中5000元为刘女士需转给亚隆经纪公司的中介服务费。

  1个多月后,周渝的母亲吴女士得知儿子擅自购房一事,便向亚隆经纪公司及刘女士介绍周渝的病情,希望终止协议,退还定金,遭到拒绝。

  凑巧的是,周渝曾于2021年7月通过亚隆经纪公司卖过一套房子,吴女士当时签字同意,并将儿子的病情告知了该公司。由此,吴女士认为,亚隆经纪公司明知周渝有精神障碍,此次仍和他签署协议,协议不具法律效力。

  亚隆经纪公司门店负责人张涛告诉《中国消费者报》记者,周渝在选购房源、商谈条款、签订协议时,与普通消费者并没有什么区别,其外表、谈吐也并无异常。为签署这份协议,工作人员付出了大量的时间精力,现在吴女士以儿子病情为由拒绝履行购房合同,公司难以接受。

  业主刘女士则称,周渝是通过微信向她支付1.5万元定金的,她之前并不知道周渝患有精神疾病,当时也未看出任何异常。这是一起正常的交易行为,自己并无过错,因此她只愿意退还5000元定金。

  消委会调解退还部分费用

  无奈之下,吴女士向涪陵区消委会进行了投诉。

  吴女士向《中国消费者报》记者透露,儿子患病20多年,以“提前离岗”之名从单位离职,因此有一定的固定收入。多年来,儿子一直执念于预订酒席以及买卖手机、手表、商品房等,没有可支配的资金,便通过网络平台向小额贷款公司申请高息贷款。一旦要求他交出银行卡,又会表现出强烈的攻击性,伤害他人。吴女士表示,儿子的种种非理性消费导致家里债台高筑,她自己也长期疲惫不堪、心力交瘁,被迫给商家特别是各房屋中介公司打招呼,请求不要向她儿子提供房屋买卖服务。

  据吴女士介绍,她是从其他房屋中介公司得知儿子在亚隆经纪公司订购了一套商品房。得知情况后,她立即和亚隆经纪公司及业主刘女士取得联系,提供儿子的精神残疾证明,并要求终止协议、退还定金。

  涪陵区消委会在调解时指出,周渝属于限制民事行为能力的精神病人,当他签署购房协议时,其法定代理人(母亲吴女士)必须在场,并签署相关文件。

  经涪陵区消委会多次调解,亚隆经纪公司意识到自身工作存在的不足之处。1月11日,三方达成协议:亚隆经纪公司将5000元中介服务费、业主刘女士将8000元定金,一次性退还给购房者。

  效力待定行为需经法定代理人同意

  重庆公孝律师事务所律师徐斌在接受《中国消费者报》记者采访时表示,《民法典》第二十二条规定“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为”。在这起消费纠纷中,周渝系二级精神残疾人,属于限制民事行为能力的成年人,根据《民法典》第一百四十五条的规定,其作出的买房行为,应属效力待定的行为,必须得到其法定代理人吴女士的事先同意或事后追认,否则吴女士有权主张撤销该合同。

  业主刘女士和亚隆经纪公司作为完全民事行为能力人以及专业的经纪公司,在签署合同时,对于签约主体和对象是否具有签订合同的主体资格,应当有更高的注意义务。根据法律规定,若明知对方系限制民事行为能力人而想要签署合同的,应催告其法定代理人在收到通知后的三十日内进行追认,被追认前,作为善意相对人的吴女士有撤销的权利。法律这样规定的目的,就在于保护处于弱势地位的限制民事行为能力人的合法权利不受侵犯,从而对非限制民事行为能力人提出了更高的要求。

  此外,吴女士作为周渝的法定代理人,应当履行更高的监护和注意义务,以避免类似问题再次发生。值得注意的是,法定代理人未作表示的,视为拒绝追认,撤销应当以通知的方式作出。

  在调解工作中,涪陵区消委会积极化解纠纷,平衡业主刘女士、亚隆经纪公司和周渝三方之间的关系。业主刘女士对于限制民事行为能力人的认定虽有注意义务,但是整个房屋交易过程较短,很难第一时间发现,出现这样的局面,刘女士也是受害者,所以象征性地收取2000元的费用,也是合理的。而亚隆经纪公司作为专业的中介机构和房屋买卖交易全过程的见证者,其注意义务更高,具有一定过错,退还所有费用具有一定合理性,同时也是其履行社会责任的一种体现。

  记者手记

  记者在采访中,深切感受到精神病患家庭的艰辛与酸楚,好在这起历时两个多月的消费纠纷,最终画上了句号。记者在此为亚隆经纪公司和业主刘女士的理解与配合点赞,为涪陵区消委会所作的调解与努力点赞。

  我国法律,对限制民事行为能力人的权利保护规定,其行为需取得法定监护人的同意或其为后果需得到法定监护人认可。这样才能更好地保护未成年人或精神病人等限制行为能力人的权益,更好地构建和谐社会。在本案中,监护人的责任同样不容忽视。如果吴女士能有效掌控其儿子大额资金的支配,就可以避免许多麻烦。这也给各方当事人再次敲响警钟,在日常的工作生活中,既要注意保护弱势群体,尽到自身的合理注意义务,相关责任人也要负起自身应有的责任。


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