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专家:购房者与房企“共有产权”是激活市场的创新手段

  中新经纬8月4日电 (李惠聪)近日,云南省大理白族自治州推出的一种新型“共有产权”购房模式引发关注。8月3日,大理当地发布的《促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》中明确,大理政府支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房,购房人可以先期购买不低于50%的产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,由购房人租赁使用,再按双方合同约定购买剩余产权。意见自印发之日起施行,有效期一年。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,大理的新“共有产权”购房模式,本质是房企在新市场情况下,对住房销售模式的创新与尝鲜,对购房者而言,前期更像“半买半租”。

  此“共有产权”非彼“共有产权”

  “共有产权房”并不是一个新提法,其最早源于保障性住房。北京市在2013年率先推出共有产权性质的自住型商品住房,由政府和购房者共有产权,由于起售价格明显低于周边市场价格,购房者申购很热情,后续又有深圳、成都、东莞等多个城市开始试点。

  此次大理新政独特之处是其在最早共有产权房模式上进行了一种“再创新”。即跳出了“政府+购房者”的框架,转为“购房者+房企”一起持有住房,将购房者与企业利益直接绑定。

  由于主体不同,两种“共有产权房”本质上存在差异。早期的共有产权房是保障住房性质,主要面向青年人才或购房困难群体;而云南大理的共有产权房,是购房者和开发商共有产权,是企业一种促销手段。

  严跃进表示,大理新型“共有产权房”在积极激活住房市场,加强住房供应和保障安全等多方面,都有积极的示范意义。

  从购房者角度来看,大理式“共有产权房”模式,先期的产权分割式买房不仅降低了前期的购房成本,还能和房企共摊风险,减轻了购房者心理压力。

  对房企角度而言,目前,在楼盘烂尾、停贷风波显现,购房者对期房担忧情绪加重情况下。开发商主动持有部分产权,为购房者分担风险,增加了开发商保交楼动力,也利于商品房去化和房地产市场的稳预期。

  公开资料显示,作为国知名旅游城市,在上一轮房地产周期中,大理房价2019 年均价曾达到 1.2 万元,成为当时西部地区唯一一个均价破万的非省会城市。2019 年胡润研究院数据显示,当年大理房价涨幅高达 11.7%,位居全球第二,国内第一。

  随着疫情冲击,旅游人口大幅回落的大理,大理住房市场面临去化压力,房价一直在持续调整。根据国家统计局披露的 70 个大中城市房价数据显示,6 月大理新房价格环比下跌 1%,同比下跌 6.3%。二手房价格环比上涨 0.4%,同比下跌 6%。有业内人士表示,目前大理房价基本维持在2018年的水平。

  面对严峻的市场环境,鼓励房企通过与购房者“共有产权”的方式销售商品房,让购房者“半买半租”,成为大理应对当前楼市矛盾一种创新尝鲜的市场化手段。

  创新营销模式须“扬长避短”

  整体而言,大理式“共有产权”房降低了购房者门槛,支持商品房更好地满足刚需及改善需求,对稳定房地产市场有着积极的意义。另外,大理此次共有产权房同正常商品房享受同等落户、教育、医保、社保等利好,有望提升当前市场情绪。

  但同时,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,房企和购房者共有产权,毕竟与政府和购房者共有产权不同,政府有公共信用背书,而房企是一种市场化行为,因此,针对政策在一些执行层面的风险隐患,应提前未雨绸缪,积极排除。

  严跃进则提醒相关监管部门,应适当关注此类新兴物业交易模式的金融风险和违约风险,以更好促进市场交易和新模式实践与落地,维护房地产市场健康稳定发展。


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