【案例】2022年，城市郊区村民王某经村委会、乡镇人民政府审批后取得宅基地使用权。城市居民李某为了退休养老，与王某签订《房屋买卖协议》，双方约定：王某将案涉房屋及院落出售给李某，由李某永久使用，王某向李某出具收款收据后视为交易完成。李某取得上述房屋后进行翻新扩建，后将新建的房屋及土地转让给案外人马某。后王某以法律有明确规定城市户口人员不得购买农村宅基地为由诉至法院请求判令双方签订的《房屋买卖协议》无效。一审法院判决王某与李某签订的《房屋买卖协议》无效，李某不服，上诉至中级人民法院。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　【说法】安徽中皖律师事务所张金金律师解析，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。因李某不是王某所在集体经济组织的成员，不具有购买王某宅基地的资格，导致宅基地房屋买卖合同无效。李某可以就合同无效所造成的损失向王某索赔，法院根据双方过错确定赔偿比例。

　　张金金律师表示，在国家全面推进美丽乡村建设的政策下，农村人居环境得到极大改善，一些城市居民有意愿去农村买房养老。因农村宅基地属于农民集体所有，初始取得是无偿的，具有福利性，为了保护农民的合法权益，法律限制宅基地的出售，不禁止出租。为避免争议，双方可以对租赁期限、租金、改造费用等事宜明确约定。

　　律师简介：张金金律师，法律硕士，安徽中皖律师事务所合伙人，2019年度安庆市十佳青年律师，2020年抗击新冠肺炎“安庆好人”，安庆市涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员名录库专家成员，安庆市律协副秘书长，安徽省律协青年领军人才训练营六期学员、安徽省青年律师示范培训班七期学员，安徽省律协金融保险专业委员会委员，安徽省律协青年律师人才库成员，荣获安徽省法学会《民法典》研究征文活动二等奖。