【案例】2014年2月，盛某将一套拆迁安置房转让给周某，双方签订协议，周某支付全部购房款，盛某向周某交付房屋。2021年8月，该套安置房符合初始登记条件，盛某将产权登记在自己名下，未告知周某。2023年7月，盛某与某银行签订贷款合同，贷款40万元，将该房屋抵押登记给银行。2024年2月，周某联系盛某办理房屋过户手续，盛某要求周某按市场价补齐差价后再协商办证。周某将盛某及银行诉至法院，请求判令盛某、某银行解除房屋的最高额抵押权，办理抵押登记注销手续，并协助将房屋产权变更至周某名下;判令盛某支付违约金10万元。盛某提起反诉，认为自己转让的房屋是90平方米，但现有产权登记面积为104平方米，应由周某补齐差价款，请求判令周某再支付购房款11万余元及利息，并承担违约金5万元。

　　一审法院认为，双方系现房交易，约定按套计价为48万元，未约定按照面积大小计价，亦未约定按照房屋登记的建筑面积补差价。某银行作为长期从事借贷等金融活动的机构，仅审查房屋所有权属登记情况，未进入抵押房屋现场查看，以核实房屋的实际居住状况，存在重大过失，抵押合同不能对抗已付清全部房款且合法占有、实际使用房屋的买受人周某，对银行的抵押权不予保护。判决由盛某、某银行注销案涉房屋上设定的抵押权登记，协助周某办理房屋产权转移登记，向周某支付违约金5万元。对于盛某的反诉请求，法院予以全部驳回。盛某、某银行不服一审判决，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

　　【说法】安徽中皖律师事务所张金金律师解析，《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房屋具备办证条件后，盛某应当将房屋过户给买受人周某。盛某办理了涉案房屋初始登记后，将房屋抵押贷款，系恶意违约的不诚信行为。银行作为专业金融机构，在审核贷款时，应当现场查勘抵押物，核实是否存在权属争议，因银行未履行上述义务，被法院认定为重大过失，损害了周某的合法权益，最终法院支持了周某的诉讼请求，驳回了盛某的诉讼请求。

　　张金金律师提醒，拆迁安置房因暂时无法办理房产证及房价上涨等原因，容易引发纠纷。买受人应当及时关注政策变化，在具备办证条件时，及时对接房屋过户避免争议。作为金融机构，银行应当加强合规管理，切实履行尽职调查义务，确保信贷资金安全。

　　律师简介：张金金律师，法律硕士，安徽中皖律师事务所合伙人，安徽财经大学兼职教授、研究生实践导师，安庆市律协副秘书长，安庆仲裁委员会仲裁员，2019年度安庆市十佳青年律师，2020年抗击新冠肺炎“安庆好人”，安徽省法学会律师法学研究会理事，安徽省律协金融保险专业委员会委员，安徽省律协青年律师人才库成员，荣获安徽省法学会《中华人民共和国民法典》研究征文活动二等奖，获中共安徽省委统战部、省直机关工委、省委教育工委、省国资委2024年度“双树双建”活动建言献策优秀成果表彰。