上周(11.24—11.30)，上海楼市迎来一波月末开盘潮，共有东滩海上明月、联发·金海雲墅、中海·云邸玖章、金茂璞元、保利·都汇和煦、尚园、招商臻境、国贸海上原墅、澐启滨江、上江南·贤庐、招商·林屿湖畔、保利西郊和煦·领墅、保利虹桥和颂·西岸、苏河融景等14个项目集中开盘，入市面积18.88万平方米，环比增加345.08%。

　　其中，有4个项目是均价“10万+”的高端住宅，包括四川北路板块的金茂璞元、浦东世博板块的澐启滨江、静安不夜城板块的苏河融景和杨浦东外滩的中海·云邸玖章。

　　价格最高的金茂璞元三期加推57套约200平方米房源，均价168100元/平方米，总价2800万元起，认购率为104%。

　　金茂璞元是金茂在上海内环内打造的首个住宅项目，被定位为TOP级“璞系”产品。今年2月，金茂&新加坡庆隆集团联合体经过184轮激烈竞价，最终以总价89.64亿元、38.2%溢价率竞得临平路地块。该地块117474元/平方米的楼面价，刷新了虹口单价地王纪录。

　　8月24日，金茂璞元首次开盘推出99套房源，央广网房产记者查询网上房地产的网签数据发现，99套房源截至发稿已签约81套。10月29日二期推出111套，目前已签约30套。

　　与此同时，上海楼市迎来久违的“日光”盘。11月29日开盘的7个项目中，对外销售口径“日光”的有3个，分别是招商·林屿湖畔、尚园、澐启滨江。值得一提的是，这是整个11月仅有的3个“日光”盘。

　　招商·林屿湖畔四开四罄。这是招商拿下的嘉定新城地王项目。今年上海二批次土拍仅一幅地块，即嘉定新城远香湖F03A-4地块，由招商经过49轮竞价，以26.603亿元的总价摘得，溢价率30%，成交楼板价31850元/平方米。该项目8月30日首开即罄，创下34分钟售罄130套的惊人纪录。

　　位于浦东后滩的澐启滨江，是上海住宅新规之后的首个一线滨江改善住宅，首开推出122套125平方米三房和245平方米四房，均价136700元/平方米，吸引259组有效认购，认购率约212%，其中上海籍本地买家占比近四成。

　　位于闵行马桥的尚园，二批次推出36套房源，收获37组有效认购，开盘即罄。

　　另一方面，保利虹桥和颂·西岸、保利西郊和煦·领墅2个项目则因认购人数不足，取消了摇号。

　　上周成交略有下调，上海中原地产数据显示，上周新建商品住宅成交面积8.06万平方米，环比减少5.24%。中高端项目依旧是交易主力。

　　在新房公示方面，11月29日，上海网上房地产公布了最新一批即将入市的新房名单，6个新房共计513套房源，分布在静安、长宁、浦东、松江和青浦。

　　其中，单价10万+的高端住宅有2个，价格最高的是位于苏河湾的保利·誉静安，备案均价130180元/平方米，首开推出96套面积约143平方米的4房，总价1650万元起。该地块由保利置业通过股权转让的方式拿下，是其首次切入静安市场的关键落子。

　　其次，是位于长宁程家桥街道的西郊云庐，均价120232元/平方米，二批次加推52套103-164平方米房源。

　　该项目要追溯到2023年10月，当时在上海第三轮土地集中供应中，新长宁集团击败保利、中铁建等品牌房企，以27.11亿元成功摇号拿下了长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块，成交楼板价75350元/平方米，联动价118000元/平方米。

　　新长宁集团是上海本地国企，打造过长宁兆丰嘉园、古北嘉年华庭、新长宁水韵名邸等项目。不过，新长宁集团在拿下西郊云庐地块后，并未着急入市，而是等了两年，今年10月18日才首开推出61套房源。网上房地产数据显示，该项目目前已售出31套，去化率为50.82%。

　　6个项目中，有3个为首次入市的纯新盘，分别为浦东唐镇的“地王”项目——招商中旅壹江臻邸、静安苏河湾的保利·誉静安以及青浦新城的南厢观宁府。

　　整体供应量不大，最多的华发海上都荟供量142套，其余均在百套之内，最少的南厢观宁府仅推出42套。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，月末通常有翘尾，除了近期供应节奏不稳定且入市量偏少外，一些期待的利好没有兑现，比如LPR仍没有下调等。上周进行的土拍温度略有下降，消息面相对复杂，市场焦虑情绪略有抬头。对房企而言，今年只剩下1个月时间，势必会加快推盘节奏并且配合较多的营销活动。因此未来一段时间楼盘之间的竞争也会越来越激烈。12月的翘尾高度则取决于闵行、宝山、嘉定等传统交易大户的表现。