上周(12.22-12.28)，上海楼市迎来一波月末开盘潮，共有招商时代潮派东屿、金茂棠前、保利誉滨江、中建山水雅境、澐启滨江、安澜上海、绿城·黄浦ONE等17个项目开盘，供应面积为30.27万平方米，环比增加175.15%。

　　其中，有6个项目是每平方米均价“10万+”的高端住宅，包括杨浦东外滩的保利誉滨江和中信泰富外滩道、浦东后滩的澐启滨江、徐汇滨江的安澜上海、黄浦老西门的绿城·黄浦ONE以及普陀真如的中海·环宇玖章等。

　　价格最高的是安澜上海，备案均价178800元/平方米，首开211套建面约192-588平方米房源，总价门槛约2715万元起，是大平层改善产品。该项目由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合体操盘，过会价格低于此前的市场预期。本次西区小地块并未全部入市，还剩余77套。

　　该项目共收到有效认购数327组，认购率155%。招商蛇口发布海报称，12月26日开盘当日销售额约90.77亿元，按照总货值约98亿元来计算，去化约九成左右。

　　12月首个“日光”盘出现

　　17个项目中，有7个项目选择周末两天集中开盘。

　　价格最高的是黄浦老西门的绿城黄浦ONE，二期均价为172000元/平方米，较首开涨幅为1.18%。公开资料显示，绿城黄浦ONE的项目公司是上海良康房地产开发有限公司，公司背后的实控方是保利集团旗下的保利金砖资本投资有限公司。该项目由绿城管理以代建模式介入，负责品牌输出与运营管理。

　　该项目11月8日首开56套房源，央广网记者查询网上房地产数据发现，目前已售出34套，去化率为60.71%。二期认购率为82.14%。

　　位于杨浦东外滩板块，由中信泰富地产打造的外滩道二开119套房源，138800元/平方米的均价，相比首开微涨了500元/平方米。

　　2023年底，中信泰富(持股87%)联合杨浦国资(持股13%)通过协议出让方式，以超114亿元总价、63127元/平方米楼面价，拿下杨浦滨江4宗打包地块。这4宗地块包含3宗低密度住宅用地，以及1宗商业、办公、住宅混合用地。外滩道11月23日首开121套房源，目前已网签39套，去化率为32.23%。

　　二批次再推119套房源，认购率为110.92%。中信泰富官宣开盘当日去化109套，去化率为91.6%。

　　中海·环宇玖章首开90套房源，均价118000元/平方米。该项目在认购期间共获得198组有效认筹客户，认筹率220%。开盘当天，中海发布海报称首开售罄。这也是上海楼市12月的首个“日光”盘。

　　上周楼市成交延续反弹走势，上海中原地产数据显示，上周新建商品住宅成交面积12.88万平方米，环比增加78.60%。但依然冷热不均，有6个项目因认购人数不足取消摇号，如招商时代潮派东屿、中建山水雅境、保利虹桥和颂西岸、恒文御澜湾等。

　　前滩滨江道能成功吗?

　　在新房公示方面，12月27日，网上房地产公布了近期即将入市的新房名单，4个项目合计384套房源，分布在浦东、闵行、奉贤和青浦。

　　仅1个项目均价突破“10万+”，即位于浦东三林滨江的前滩滨江道，首开价格116541元/平方米，首推122套建面约89-153平方米3-4房产品。

　　该项目的拿地时间，要追溯到2023年4月，彼时陆家嘴集团通过公开股权交易方式，以147.78亿元拿到了三林滨江土地包，地上建筑面积共约40.7万平方米。

　　其中，15单元的住宅项目就是如今的陆家嘴前滩公馆。作为前滩公馆的“兄弟盘”，前滩滨江道位于11、12单元，由三宗商住混合用地构成，总计规划约547套住宅。项目包含洋房、小高层、高层多种形态，不包含非标户型的情况下，共设计了19个户型。

　　项目公司为上海德茗置业有限公司，由上海耀筠置业有限公司、上海地产三林滨江生态建设有限公司分别持股80%、20%。前者是陆家嘴集团的全资子公司。

　　前滩公馆自入市以来销售情况一直不错。网上房地产显示，前滩公馆从2024年9月至今年8月先后8次开盘，其中5次开盘售罄，一共推出1126套房源，目前仅剩15套可售，去化率为98.67%。

　　前滩滨江道能否复刻前滩公馆的成功?还有待市场检验。

　　闵行紫竹的象屿·天誉兰香第四次上新，推出80套建面约123平方米3房、约149-165平方米叠加产品，均价71034元/平方米。

　　此次整体供应量依然不大，最多的是位于奉贤南桥的上江南·贤庐，推出了134套，最少的是位于青浦新城板块的盘古云曦，首开仅推出48套。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，新房市场没有供应，就没有成交，临近年末，供应的连续快速上升为年末翘尾行情做了良好的铺垫。难得一见的是近期近郊刚需项目交易保持不错的活跃度，一方面房企在营销活动上做了充分工作，另一方面，买家入市的信心有企稳迹象。

　　他认为，近期消息面在释放积极信号，北京在购房政策上进一步宽松，市场期待其他一线城市的积极举措。在偏暖的政策氛围下，上海楼市最后一周的翘尾值得期待。